Perizie, spread e loan to value: le chiavi dei finanziamenti

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In un’ottica di pseudo-ripresa, anche il mercato immobiliare sembra essere uscito dalla sua fase più oscura; ed il “merito” è da ricercarsi anche negli istituti di credito che, seppur con molta accortezza e circospezione, stanno riniziando a concedere un po’ di respiro agli operatori economici. Ma non lasciano certo respirare ampie boccate d’aria, le banche, poichè l’ossigeno liquido che viene immesso nell’economia è letteralmente centellinato.

Infatti è finita l’era dei finanziamenti erogati con spread fisso prescindendo dal valore dell’immobile d’acquistare. Aprendo una breve parentesi, lo spread, nel frangente dei finanziamenti, è il ricarico aggiuntivo applicato dalle banche al tasso d’interesse di “default” già prestabilito da contratto. Ad oggi, sono principalmente due le determinanti del costo complessivo di un mutuo: il loan to value e la perizia tecnica.

Il loan to value non è altro il rapporto fra il valore dell’immobile che si desidera acquisire rispetto all’importo del mutuo a copertura di esso. Ponendo un esempio, se chiedessi un mutuo di 70.000 euro per acquisire una casa da 200.000 euro, il loan to value in questo caso sarebbe del 35%. Ciò significa semplicemente che più un cliente è solido, più i costi del finanziamento che andrà a sopportare saranno bassi.
Ma, sorpresa, non è mediante questo parametro che la banca stabilisce quanto denaro elargire al cliente.

L’elemento fondamentale è infatti la perizia che il tecnico incaricato dall’istituto di credito delinea rispetto al valore dell’immobile in questione. Essa va a basarsi su diversi fattori; come il range di prezzo medio dei fabbricati inerenti l’area della casa interessata; o le caratteristiche qualitative dello stabile definite da tabelle stilate dall’Agenzia delle Entrate.
Inoltre l’importo del mutuo non eccede mai quanto riportato dal suddetto documento, anche se l’edificio dovesse avere un prezzo superiore rispetto al valore finale della perizia.

D’accordo, ma quali problemi potrebbero profilarsi alla luce di questo?
I guai potrebbero arrivare per chi, avendo già stipulato un contratto fissato sul prezzo di vendita dell’immobile, vedrebbe in un secondo momento il costo del proprio mutuo planare su livelli di spread ben più elevati; e ciò a causa dell’eventuale sottostima che la perizia potrebbe riportare rispetto al valore della casa. Oppure, laddove questa stima tecnica facesse volare il loan to value oltre l’80%, nel caso la banca non erogasse finanziamenti oltre questa soglia, sarebbe possibile il decadimento del prestito.

Come andare a tutelarsi quindi? Controllare le tabelle definite dall’Agenzia dell’Entrate sul relativo sito, potrebbe fornire un’indicazione sulla valutazione che andrebbe ad effettuare il perito della banca relativamente all’immobile che si desidera acquistare.

Fonte: Il Sole 24 Ore

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